Venta de propiedad ( con credito hipotecario)

Ciencias Jurídicas Derecho
#1

La situacion es la siguiente : Tengo una propiedad que compre con Credito Hipotecario de un Banco ( por tanto esta con hipoteca ), sin embargo yo lo que quiero hacer es vender la casa a un hermano y yo seguir manteniendo la deuda con el banco, es decir para todos los efectos legales será mi hermano el dueño de la propiedad.

Segun entiendo esta figura se puede realizar, porque van por vias diferentes, es decir el dominio y la hipoteca.

En otras palabras si esto se pudiera realizar y en caso que muera, en forma automatica la casa es de mi hermano sin hacer posesiones efectivas, ni nada y como operaria el seguro de desgravamen la casa quedaria pagada y a nombre de mi hermano.

CONSULTA : Se puede efectuar un contrato de compraventa e inscribir en el conservador para que mi hermano pase a ser dueño de la propiedad manteniendo yo el credito hipotecario ?

QUE SE DEBE HACER…

#2

Respuesta: VENTA DE PROPIEDAD ( CON CREDITO HIPOTECARIO)

Mira primero te explico esto antes de responder:

1° el banco contra ti tiene dos acciones, una personal y otra real. La acción personal es la que resulta de tu obligación para con el banco por el crédito y solo tu eres obligado por esa deuda, sólo a ti se puede exigir el cumplimiento de la prestación adeudada. La acción personal solo se puede dirigir contra el obligado.

2° El banco también tiene una acción real que es la acción hipotecaria, esta acción recae sobre el bien raíz y se puede intentar cualquiera sea el tenedor del inmueble, tu o tu hermano da lo mismo.

3° Si una persona que no es el deudor directo detenta el bien raíz gravado con hipoteca se considera tercero poseedor, y a ese tercero poseedor se le puede desposeer del bien raíz al hacer efectiva la acción real la hipotecaria.

Dicho lo anterior tu siempre puedes vender o hipotecar nuevamente, y cualquier estipulación en contrario es nula Art. 2415 cc. Ahora el ejercicio de las acciones corresponde al acreedor y a su arbitrio queda ejercer una o ambas, lo normal es que ejerza la hipotecaria porque como dije persigue el inmueble en manos de quien lo detente, esa es la gracia de que sea una acción real. Tu no puedes privar al acreedor de ellas pretendiendo que ambas acciones se radiquen para siempre en ti porque desvirtuarías la naturaleza de ella, siendo ello imposible e ilícito.

Tu siempre puedes vender y el conservador no se va a negar a inscribir, pero si el inmueble está afecto a hipoteca siempre puede ser perseguido por su acreedor.

#3

Respuesta: VENTA DE PROPIEDAD ( CON CREDITO HIPOTECARIO)

Gracias por la completa respuesta. Aprovecho de indicar lo siguiente:

Al preguntar en una notaria respecto al contrato de compraventa y un modelo tipico que pueden tener, me indicaron que para la venta tenia que llevar u CERTIFICADO DE INSCRIPCION Y CERTIFICADO DE HIPOTECA, GRAVAMENES, PROHIBICIONES.

Por una cosa logica, el Banco tiene que haber estipulado en la escritura la prohibición de enajenar o vender.

Lo anterior implica que se hace el contrato de todas formas sin hacer caso a es prohibición ?

atte

IPa

#4

Respuesta: VENTA DE PROPIEDAD ( CON CREDITO HIPOTECARIO)

Si Siempre puedes vender y volver a hipotecar porque es la misma ley la que te faculta para ello en el Art. 2415 del Código Civil, y la misma ley señala la sanción para cuando se dispone lo contrario, la nulidad.

Ahora se explico dos cosas más:

1° se discute en realidad la validez de las cláusulas de prohibición de enajenar o gravar, porque entraban la libre circulación de los bienes principio que inspira al código civil y que se menciona en el mensaje del mismo. Lo que pasa es que el reglamento del conservador de bienes raíces en su articulo 53, que se refiere a los títulos que pueden inscribirse, se refiere a estas prohibiciones de enajenar o gravar voluntarias, establecidas por acuerdo de las partes. La cuestión es que es un reglamento y por ende de rango legislativo inferior al de una ley como el código civil. Por eso la discusión. En general se aceptan, pero como dije en este caso es la propia ley la que favorece en el art. 2415 cc.

2° Ahora a propósito de la nulidad de esa cláusula. Existe un principio en derecho en virtud del cual todo acto es válido mientras no se declare su nulidad por sentencia judicial firme. Después de efectuada la venta si el banco quiere hacer uso de esa cláusula, de prohibición de enajenar, tendrá que acudir a tribunal y es en ese momento donde tu puedes alegar la nulidad de ella, excepcionandote de cumplirla porque es contraria a la ley al Art. 2415.

#5

Respuesta: VENTA DE PROPIEDAD ( CON CREDITO HIPOTECARIO)

Se me olvidaba respecto de los antecedentes que te piden en la notaria son correctos, porque para vender necesitan individualizar la propiedad, por ello el certificado de inscripción. El certificado de hipotecas y gravámenes, es para verificar si tu puedes disponer del bien conforme a la ley, además también se debe hacer mención de ellas en la escritura respectiva.

#6

Respuesta: VENTA DE PROPIEDAD ( CON CREDITO HIPOTECARIO)

SALUDOS.
EFECTIVAMENTE PUEDES LLEVAR LA OPERACIÓN ADELANTE COMO LO TIENES PENSADO, PERO DEBES TENER EN CUENTA PREVIAMENTE ALGUNAS COSAS, APARTE DE LAS QUE BIEN TE ESCRIBIÓ JUANIN1984:

  • ¿EN QUE COMUNA SE ENCUANTRA LA PROPIEDAD? ESTO PARA SABER QUE CONSERVADOR CORRESPONDE.
  • ¿CUAL ES EL BANCO ACREEDOR?
  • ¿SE COMPRÓ LA VIVIENDA CON O SIN SUBSIDIO ESTATAL?
  • TU HERMANO Y TÚ ¿ESTÁN CASADOS? ¿BAJO QUÉ REGIMEN CONYUGAL?
  • ¿CUAL ES LA REAL INTENSIÓN EN TODO ESTO?
#7

Respuesta: VENTA DE PROPIEDAD ( CON CREDITO HIPOTECARIO)

Hola Olmo : En la respuesta que indicas mencionas el Banco con el cual tienes crédito hipotecario. Me gustaría saber que relevancia tiene eso para efectos de la venta.

atte

IPa

#8

Respuesta: VENTA DE PROPIEDAD ( CON CREDITO HIPOTECARIO)

Gracias Juanin

Excelente respuesta

IPa

#9

Respuesta: VENTA DE PROPIEDAD ( CON CREDITO HIPOTECARIO)

POR LA FORMA EN QUE SE REALIZARÁ EL PAGO DE LA DEUDA. DE TODOS LOS BANCOS SÓLO UNO NO ACEPTA PAGOS POR MEDIO DEL DEPÓSITO EN NOTARIA DE VALE VISTA CON INSTRUCCIONES.